伴随着房地产市场政策的调整，2022年地产债波动较大。

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对于房企融资，金融监管部门在11月召开了信贷形势座谈会，推出金融支持房地产市场“十六条”，随后又推出房地产融资“第二支箭”、“第三支箭”等举措。与此同时，银行、资产管理公司(AMC)也加入到助力房企纾困行列。

从需求侧来看，2022年，作为房贷利率定价基准的5年期以上贷款市场报价利率(LPR)累计下调过3次，共下调35个基点，其中1月份下降5个基点，5月和8月各下降15个基点。各地在房贷利率、限购限售等政策方面也出现不同程度的放松。

展望2023年，地产债市场会否趋稳？是否需要担心地产债兑付违约风险问题？

“三支箭”齐发力

2018年，为支持民营企业拓宽融资途径，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资主渠道，推出“三支箭”的政策组合。2022年11月，“三支箭”齐发力。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。在座谈会上，人民银行党委委员、副行长潘功胜介绍，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。目前该结构性政策工具具体操作方案正在向商业银行征求意见，并将于近期推出，以推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。这是“第一支箭”信贷发力。

11月8日，交易商协会官网发布消息称，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。交易商协会发布的相关政策措施是“第二支箭”——民营企业债券融资支持工具的延续和扩容。

11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施后，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥不动产投资信托基金(REITs)盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等举措。此为“第三支箭”发力，在“第三支箭”出台后，多家上市房企和涉房企业筹划再融资。

2023年地产债市场将如何演绎？

随着近期助力房地产的政策密集出台，如何看待2023年地产债市场的表现？

惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍接受澎湃新闻采访时表示，伴随强力支持房地产稳定的“三支箭”政策组合相继出台，地产外部融资环境得以改善，目前地产债市场情绪明显提振，价格也普遍出现大幅反弹。但未来地产债的一级发行、二级市场走势仍将回归到行业基本面和企业信用风险表现，市场信心的修复将是一个缓慢的过程，只有销售回暖带来内生现金流增长才能使行业形成正向循环。落到企业层面，主体信用质量的分化已经在催生地产债市场的信用分层，一些财务杠杆轻、资金弹性好的房企信用水平会持续修复，而财务杠杆重、流动性陷入严重困境的房企面临的再融资环境依然不容乐观。

“总体而言，地产债的‘至暗时刻’已过去。预计2023年市场整体流动性维持宽松，亦会继续支持地产合理融资需求，叠加地产行业信用风险暴露已经比较充分，预计随着销售的逐渐恢复，地产债发行将出现一定回暖，市场波动也会降低，但市场分化仍将持续。”王兴萍说。

兴业证券固定收益研究中心总经理黄伟平认为，正向的政策影响能否扭转行业趋势，带来地产债板块的行情，关键仍在于能否看到两个确定性。第一层确定性在于推进需求的政策是否起效，有效的带来房地产销售的拐点。第二层确定性在于信用市场信心的稳固。在等待两层正向确定性的过程之中，反复的预期波动将会是常态，选择具有偿债能力确定性、更好的安全认可度的标的，节奏上进行偏右侧交易会是阶段性的更优选择。

穆迪投资者服务副董事总经理钟汶权对澎湃新闻表示，预计在房地产行业下滑和经济增长放缓影响下，随着避险情绪和信用分化加剧，实力较弱的民企在融资渠道方面仍将面临最大困难。尽管如此，大多数国企和实力雄厚的民企的融资渠道仍将顺畅。

需要担心部分地产债的违约风险吗？

受到房地产行业下行，房企经营层面持续承压影响，地产债兑付压力攀升。2022年以来新增展期主体数量大幅增加，展期和违约债券规模翻倍。

国元证券研报指出，2022年债券违约主要集中于房地产行业，境内外累计违约本金规模分别约342亿元和120亿美元。在这种情况下，需要担心部分地产债的违约风险吗？

东方金诚研究发展部分析师唐晓琳对澎湃新闻表示，地产债违约风险的下降有赖于房地产行业的趋势性回暖。2022年以来销售端、融资端双向受阻是房企普遍面临的问题，在此情况下房企的财务数据出现不同程度的恶化，导致房企信用风险维持高位，多家房企信用风险爆发。当前，许多优质房企已获融资支持，短期内信用风险得到缓解。

唐晓琳指出，然而，我们仍需注意，一是政策惠及面主要集中于少数优质房企，仍有许多房企流动性问题无法得到缓解，信用风险维持高位；二是为避免形式上的违约，许多房企选择了展期，展期的期限多为一年，这意味着2023年将面临较大的债券兑付压力。如果销售端持续低迷，房企则只能依靠“借钱”来“还债”，长期仍将面临实质性违约的风险。

惠誉评级亚太区企业评级董事石露露接受澎湃新闻采访时表示，预计2023年开发商有520亿美元债及5000亿人民币债到期或可回售，跟2022年相比，境内债到期增长40%，整体债务到期上升11%。由于境外资本市场持续关闭并且境内资本市场还在恢复初期，2023年的债务偿付还是较有压力，尤其是不在政府流动性支持名单之列的房企可能面临展期或者第二次展期的压力。

石露露进一步表示，预期2023年境外资本市场融资将持续受限，即便是有机会发行的国央企，可能也会因为过高的境外融资成本而选择不发行。境内债券市场受政策支持或将逐步打开，2022年境内发行的90%以上都是国央企，2023年这个比例可能有所下降，但整体的发行还将呈现两极分化状态，国央企和头部民企将占发行的大头。